Vurderingsloven og modellen.
Vurderingsloven er vedtaget med et stort flertal og de uddybende regler er ligeledes godkendt i skatteudvalget. Og generelt kan man ikke klage over – eller vinde en retssag – over politisk fastsatte regler.
Hvordan beregnes ejendomsværdien?
Ejendomsværdien beregnes generelt ud fra salgspriser for nærliggende huse med korrektion for forskelle i de oplysninger, der fremgår af BBR. Andre forskelle inddrages ikke i vurderingen. Det er politisk bestemt og fremgår af bekendtgørelsen. En klage vil derfor blive afvist.
Her på højene er der mange – ifølge BBR – ens huse, så der er et godt sammenligningsgrundlag. Der tages ikke hensyn til forbedringer, der ikke er nævnt i BBR; så derfor varierer ejendomsværdien. Huse, der tilfældigvis ligger blandt solgte nyrenoverede huse bliver derfor vurderet højere end huse, der ligger blandt solgte ikke-renoverede huse. Uanset, hvilken stand huset har. Det fremgår dog af reglerne at enderækkehuse bliver vurderet højere end dem i midten.
Grundværdi.
Grundværdier er ifølge loven ” værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende”. Men mange grunde ligger i områder, hvor der ikke har været ubebyggede grunde i årtier. Det viser at grundværdien er fiktiv. Det ved man godt på Christiansborg og derfor bygger ejendomsvurderingsloven på nogle antagelser. De antagelser er også politisk bestemt og en klage over antagelserne vil blive afvist. Bl.a. er selve den model, grundværdierne beregnes med, politisk godkendt. Men den er ikke offentligt tilgængelig.
Men man kan nogle steder læse at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. M.a.o. at kan en grunds værdi deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus – byggeretsværdien – og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen – arealværdien. Desværre fremgår de to komponenter ikke af de tilsendte ejendomsvurderinger.
På højene har vi 215-220 kvm med retten til at have én bolig. (Nogle har kun omkring 190 kvm.) F.eks. har naboerne mod nord en meget større grund, men kun retten til én bolig.
Hvis vi nu antager af byggeretsværdien er nogenlunde den samme, så vil vores byggeretsværdi blive fordelt på 220 kvm; medens naboernes (især parcelhusene nordfor højene) er fordelt på det 3-4 dobbelte Selv hvis vi antager samme arealværdi, vil vores grundværdi være højere pr. kvm.
Fællesarealerne
Vurderingsloven siger (fra 2025) at ”Ejendomme ejet af grundejerforeninger, der består af fællesarealer og vej, der ifølge lokalplan ikke må bebygges, vil i forbindelse med vurderingen blive kategoriseret som en ubebygget erhvervsgrund, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4
Men fællesarealernes ejerskab svæver i limbo:
- Vores fællesarealer er ikke ejet af grundejerforeningen, men af den enkelte boligejer med en ideel andel ifølge den tinglyste deklaration fra 1967.
- Ifølge tinglysningen er det kommunen, der er tilskødet fællesarealet. Og derfor indgår fællesarealerne overhovedet ikke i ejendomsvurderingen.
I sin til ”glemte” Vejlby Risskov kommune at tinglyse det fælles areal som en del af den enkelte matrikel. I stedet blev fællesarealet tinglyst som ejet af Vejlby Risskov Kommune.´ Og de vedtog heller ikke, at vi skulle være tvungne medlemmer af en grundejerforening, der kunne opkræve ejendomsskat på fællesarealerne.
Hvis kommunen kunne, ville de helt sikkert tilskøde os fællesarealerne og derved få mere ejendomsskat. Men vi er ikke tvungne medlemmer af en grundejerforening og derfor er der ikke en juridisk person, de kunne overdrage fællesarealerne til.
Jf. Grundloven §73, kan kommunen ikke tvinge os ind i en grundejerforening.
Hvis vi ejede fællesarealerne – et hypotetisk regnestykke:
Vurderingslovens §34 foreskriver, at alle fællesarealer, der ikke kan bebygges, kategoriseres som rekreativt areal. Veje og fortove sættes til værdien 0.
Endvidere fremgår det af §34c at rekreative fællesarealer vurderes til 1/10 af grundværdien pr. kvadratmeter grundareal for et standardiseret enfamilieshus med samme beliggenhed som ejendommen og en grund af standardstørrelse.
Vi har 53.400 kvm private arealer, og 54.250 kvm fællesarealer, inkl. veje og fortove. De grønne arealer udgør 37.000 kvm. Det er ca. 70% af den private andel.
M.a.o. ville vi kunne se frem til en stigning i ejendomsvurderingen på ca. 7%, hvis vi fik fællesarealerne overdraget. I 2023 vurderingen vil det være 1.000 kr. til 1.300 kr.